Nos conseils

VOUS ACHETEZ UN BIEN IMMOBILIER, AVANT DE SIGNER TOUT ENGAGEMENT IMMOBILIER, COMPROMIS DE VENTE OU CONTRAT, VOICI LES POINTS A ETUDIER DANS TOUS LES CAS ET LES PRECAUTIONS A PRENDRE
( l'étude de chacun de ces points est importante et peut vous éviter de graves désagréments).

- LES ETUDES ET VERIFICATIONS A REALISER SUR LE BIEN IMMOBILIER ET SON ENVIRONNEMENT

- LES CLAUSES DU CONTRAT QU'IL EST NECESSAIRE DE NEGOCIER PARALLELEMENT AU PRIX

LES ETUDES ET VERIFICATIONS A REALISER SUR LE BIEN IMMOBILIER

Attention à l'environnement du bien immobilier (se renseigner auprès de : Mairie, Atelier d'urbanisme, Directions départementales et régionales de l'Equipement)
Etude du plan local d'urbanisme (PLU), du schéma de cohérence territorial (S.C.T.) comprenant les projets d'urbanisme et, ZAC, aménagement ou nouvelles voies ferroviaires, routières, autoroute ou bretelle d'accès, élargissement de voies.
Présence ou projet de lieux ou d'activités polluantes ou sonores.

Attention à la constructibilité d'immeubles collectifs sur les parcelles voisines, éventuellement après démolition des constructions existantes, pérennité des vis à vis et de l'ensoleillement

Coût des travaux supplémentaires indispensables, examen de l'éventuelle présence de termites, de plomb, radon
Etat de l'immeuble, présence d'humidité, isolation, présence d'amiante (réglementé), qualité et état de l'isolation, orientation, qualité du plan, calme, agrément ou inconvénient de l'étage…
Enquête de voisinage (bruit, nuisances sonores et diverses…), servitudes, droit de passage…
Etude des risques divers et souterrains (nappes phréatiques, zones inondables, carrières, remblais)
Proximité des transports, écoles, services,

Montant des charges de copropriété, de la taxe d'habitation et de la taxe foncière, qualité du plan (organisation du logement), les éléments de confort (tout à l'égout, mode et coût du chauffage…), les travaux et aménagements à réaliser…

Pour identifier les risques et disposer d'arguments pour négocier les honoraires et le prix de vente, quelques précautions avant l'acquisition. Vous n'êtes pas systématiquement informés et protégés.

- présence de plomb(pas de protection systématique)
- présence de termites ( le vendeur n'est tenu de produire un état parasitaire que dans quelques régions )
- présence d'amiante (la réglementation actuelle ne concerne pas les maisons individuelles )
- cavités souterraines, eaux souterraines, nappes phréatiques, zones inondables ( mer, rivières, ruisseaux, sources, … ).
- instabilité ou mauvaise qualité du sol ou du sous-sol ( remblais, anciens dépôts, pollution antérieure )

Immeubles collectifs :Immeubles collectifs : obtenir copie des deux derniers procès verbaux d'assemblées générales des copropriètaires importants travaux à réaliser ou repoussés : structure, sous-sol, couverture, charpente, chaufferie, problème contentieux, impayés, etc...

Vous envisagez d'acheter un logement neuf sur plan, informez-vous, notamment si l'opération est sur en Zone d'aménagement concerté (Z.A.C.), dans ce cas consultez le plan d'ensemble.

En cas d'acquisition de terrain à bâtir et de construction beaucoup de précautions sont à prendre et une assistance est souhaitable.


LES CLAUSES DU COMPROMIS OU DE LA PROMESSE DE VENTE QU'IL EST NECESSAIRE DE NEGOCIER PARALLELEMENT AU PRIX

A) LES CONDITIONS SUSPENSIVES DU FINANCEMENT :

- rallongez le délai de dépôt de la demande de prêt (20 ou 30 jours au lieu de 10 jours minimum légal)
- rallongez le délai d'obtention de l'offre de prêt (45 ou 60 jours au lieu de 30 jours minimum légal)

Vous disposerez ainsi du temps nécessaire pour rechercher et obtenir le meilleur financement.

B) MONTANT DE L'INDEMNITE D'IMMOBILISATION VERSEE AU COMPTE SEQUESTRE :

- négociez à la baisse le montant que vous versez lors de la signature de la promesse de vente l'usage est de 10 % du prix mais l'on peut le négocier à 5 % ou librement, ce qui évite de bloquer une somme trop importante. (sauf secteur neuf : le versement lors du contrat de réservation est réglementé).

C) LES CONDITIONS FINANCIERES DE LA CLAUSE PENALE :

Si pour une raison imprévisible ou de force majeure, vous deviez renoncer à l'achat, après le délai de rétractation, vous pouvez limiter à 5% ou librement le montant de l'indemnité due au vendeur, ainsi que le montant des honoraires éventuellement dus à l'intermédiaire immobilier.

En règle générale et pour plus de sécurité, il vous est conseillé de faire intervenir votre notaire, qui assiste le notaire du vendeur lors de la signature des actes (honoraires partagés).